Sin validación de mercado
Decisión de diseño e inversión basada en intuición, sin datos de demanda real, flujo peatonal ni comparables de renta del sector.
Investigación de Mercado · Validación Comercial · Centro Histórico de Quito
Antes de construir, había que validar si el mercado existía.
Investigación documental, segmentación de demanda, medición de flujo peatonal y benchmarking de renta para definir el mix comercial de la plaza, antes de cualquier decisión de diseño arquitectónico o inversión constructiva.
Convertir una casa patrimonial del Centro Histórico de Quito en una plaza comercial con hospedaje no es una decisión que se tome por intuición. Antes de invertir en diseño arquitectónico o construcción, Casa del Marqués necesitaba responder una pregunta concreta: ¿qué mercado existe realmente para este proyecto, y qué mezcla de negocios puede sostenerlo? Hermes desarrolló un estudio de investigación de mercado y validación comercial que combina fuentes documentales, trabajo de campo y modelado de negocio.
Invertir en un inmueble patrimonial sin saber si el mercado responde es un riesgo que no se puede permitir.
El sector turístico del Centro Histórico venía de una caída de casi 10% en visitantes no residentes y de casi 12% en ocupación hotelera. Construir o remodelar sin validar la demanda real habría significado decidir a ciegas sobre un inmueble protegido por normativa patrimonial.
-9,99%visitantes no residentes, enero–junio 2024 frente al periodo anterior
-11,94%ocupación hotelera en establecimientos de 4 y 5 estrellas
5perfiles de demanda que había que identificar antes de definir el mix comercial
Con estudio de mercado
Segmentación de demanda, medición de campo y benchmarking inmobiliario como base objetiva para definir el mix comercial antes de construir.
Un estudio que combina fuentes documentales, trabajo de campo y modelado de negocio
Un enfoque data-driven: nada se asumió sin contrastarlo contra una fuente documental, una medición de campo o un comparable real del sector.
Investigación documental y sectorial
Fuentes públicas, patrimoniales, turísticas e inmobiliarias — desde registros del Cabildo y la ficha SIPCE del INPC hasta estadísticas de flujo turístico del Centro Histórico.
Segmentación de demanda
Construcción de cinco perfiles de visitante (buyer personas) a partir de motivaciones, canal de compra preferido y horizonte de planificación de viaje.
Medición presencial de flujo peatonal
Conteo de transeúntes en calle García Moreno durante siete días y seis franjas horarias, diferenciando público local y extranjero.
Benchmarking de renta y oferta comercial
Comparables de renta por m² y mapeo de la oferta gastronómica directa e indirecta en el entorno inmediato del inmueble.
Business Model Canvas
Modelo de negocio para la plaza comercial (arriendo de locales) y un modelo complementario para el hospedaje boutique.
Hallazgos y recomendaciones
Balance de fortalezas, riesgos y líneas de acción, más la hoja de ruta hacia un estudio de factibilidad comercial preconstructivo.
Evidencia real para decidir, antes de invertir en construcción
¿Vas a invertir en un proyecto sin saber si el mercado responde?
Antes de construir o remodelar, valida la demanda real, el flujo del lugar y la renta comparable del sector. Es más barato validar que corregir después de construir.
Quiero validar mi proyectoLo que preguntan otros proyectos antes de invertir
Estas respuestas recogen dudas comunes de propietarios e inversionistas que evalúan construir, remodelar o abrir un negocio antes de validar el mercado con evidencia real.
¿Por qué hacer un estudio de mercado antes de construir o remodelar?
Porque las decisiones de diseño arquitectónico y de inversión son difíciles de revertir, especialmente en un inmueble patrimonial sujeto a normativa de conservación. Validar la demanda, el flujo real del lugar y la renta comparable del sector reduce el riesgo de invertir en un mix comercial que el mercado no sostiene.
¿Cómo se mide el flujo peatonal de un sector?
Con conteo presencial de transeúntes durante varios días consecutivos y distintas franjas horarias, diferenciando públicos (por ejemplo, locales y extranjeros). Los datos se depuran y cruzan con herramientas de analítica para identificar patrones por día y por hora.
¿El estudio incluye recomendaciones de diseño arquitectónico?
No directamente. Este estudio es previo al diseño: entrega evidencia de mercado, demanda y renta para que la siguiente fase — el diseño arquitectónico o un estudio de factibilidad más profundo — parta de datos reales en lugar de supuestos.
¿Qué diferencia hay entre este estudio y un estudio de factibilidad completo?
Este estudio corresponde a un nivel de validación con mercado real: investigación documental, segmentación, medición de campo y benchmarking. Un estudio de factibilidad comercial preconstructivo profundiza con benchmarking avanzado de metrajes y precios, matriz de dimensionamiento de locales, encuestas ampliadas a consumidores y arrendatarios potenciales, y sensibilidad de precios.
¿Este tipo de estudio aplica solo a proyectos patrimoniales?
No. La metodología — investigación documental, segmentación de demanda, medición de flujo, benchmarking y modelado de negocio — es aplicable a cualquier proyecto que necesite validar un mix comercial antes de invertir: plazas comerciales, locales individuales, proyectos de hospedaje o espacios de uso mixto.
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